關于《三亞崖州灣科技城工業標準廠房及科研載體分割轉讓管理辦法征求意見稿》公開征求意見采納情況的公告

三亞崖州灣科 (略)

關于《三亞崖州灣科技城工業標準廠房及科研載體分割轉讓管理辦法（征求意見稿）》公開征求意見采納情況的公告

　　三亞崖州灣科 (略) 于2026年6月29日至2026年7月30日， (略) (略) 站向社會公開發布了關于《三亞崖州灣科技城工業標準廠房及科研載體分割轉讓管理辦法》公開征求意見的公告。截止至7月30日，我局僅收到一家電子郵件形式的反饋意見?，F將意見采納情況答復如下：

　　一、關于第六條“基本原則”之第（五）項

　　（一）原文條款

　　轉讓方、受讓方須與科 (略) 簽訂三方監管協議。約定內容包括但不限于產業類型、自持比例、產權轉讓、投入、產出效益、稅收等。

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　　建議設定豁免條款，以保障優質項目快速落地，提升自貿港招商效率。對于受讓方或其大股東滿足特定條件的（如國家高新技術企業、科技型中小企業、世界500強、上市公司、專精特新“小巨人”企業、中央企業、國有企業、政府/科研/事業單位，或已與科技城簽訂入園協議的企業），可直接辦理購買手續，無需另行簽訂三方監管協議。不滿足上述豁免條件的，則按原規定簽訂三方監管協議。

　　該條款涉嫌與上位法關于公平競爭和投資自由便利的規定相沖突。依據《公平競爭審查條例》第八條， (略) 場準入負面清單以外的領域違法設置審批程序或設置不合理的準入條件。將簽訂三方監管協議作為產權轉讓的前置程序， (略) 場準入的不合理限制。同時，依據《中華人民共和國海南自由貿易港法》第十八條，自貿港實行投資自由化便利化政策，全面推行極簡審批，而固定資產轉讓不屬于涉及國家安全等實行準入管理的領域，設置該程序性障礙與自貿港法精神相悖。據此，建議在設定豁免條款的基礎上，進一步審視該制度的必要性和合規性；同時，為兼顧產業監管目標與自貿港便利化要求，可將“簽署三方監管協議”調整為“由購買 (略) 出具具備法律效力的監管承諾函”作為替代方案，以單方承諾替代多方簽約，在同等實現監管目的的前提下，減少程序性障礙，加快項目落地，降低制度性交易成本。

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　　經研究，該建議不予采納。三方監管協議屬于產業履約約束約定， (略) 場準入審批，不違背自貿港投資便利化及公平競爭相關法規，符合我省產業用地全生命周期監管政策。

　　如若增設企業豁免條款，容易造成產業管控漏洞，還會形成差異化管理，反倒不利于公平競爭。僅采用單方承諾函，無法約束原產權主體承擔連帶責任，管控效力偏弱，難以遏制產業用房倒賣、產業空心化問題。

　　后續我們將通過極簡審批等方式壓縮辦理時限，在嚴守產業管控底線的同時，加快優質項目落地。

　　二、關于第七條“工業標準廠房認定標準”之第（二）項

　　（一）原文條款

　　除機械、裝備制造及資源加工等產業有特殊要求之外，工業標準廠房原則上不少于2層，容積率一般不低于1.0。

　　（二）反饋建議

　　建議將容積率標準調整為不低于1.5。依據《海南省人民政府關于印發海南省土地節約集約利用辦法的通知》（瓊府〔2023〕9號）第十五條規定，“除機械、裝備制造及資源加工等產業有特殊要求之外，標準廠房一般要求兩層以上，容積率一般不低于1.5”。上位政策明確將容積率1.5作為標準廠房的認定門檻，以此作為享受出讓、租賃等優惠政策的條件。若《管理辦法》將標準放寬至1.0，既與上位法相悖，也不符合崖州灣科技城土地資源緊缺的實際情況，可能造成土地資源的低效利用。

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　　經研究，該建議不予采納。依據海南省自然資源和規劃廳等七部門聯合印發《海南省產業用地控制指標》（瓊自然資用〔2023〕12號）及海南省人民政府《關于印發海南省土地節約集約利用辦法的通知》（瓊府〔2023〕9號），省 (略) 分了兩項管控指標：所有工業項目用地通用容積率底線為1.0；享受政策扶持的認定類標準廠房，容積率須不低于1.5。本次條款設定1.0為工業用地基礎管控下限，用于兼容裝備制造、深?？蒲械裙に囀芟揄椖拷ㄔO需求；既契合上位文件分層管控邏輯，也適配科技城產業類型多樣化的落地訴求，不會造成土地粗放利用。

　　三、關于第八條“科研載體認定標準”之第（三）項

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　　項目用地范圍內無成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非研究性配套設施。

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　　建議刪除該項規定。該表述源自《工業項目建設用地控制指標》等適用于工業用地的文件，與科技城內已出讓科研用地的實際情況不符。科技城內部分科研用地依據前期簽署的《國有建設用地使用權出讓合同》及《海南省產業項目發展和用地準入協議》的約定，土地用途為科研混商務金融，且已依法規劃建設酒店、培訓中心等配套設施。如按工業用地標準進行認定，將導致政策無法落地，建議刪除。

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　　經研究，該建議不予采納。根據中共海南省委辦公廳 海南省人民政府辦公廳《關于印發〈海南省重點產業園高質量發展的若干意見〉的通知》（瓊辦發〔2019〕93號），科研用地可適度兼容配套設施，兼容設施總面積不超過總建面15%，園區將行政辦公、宿舍等生活配套從嚴控制在5%以內。該條款約束對象為科研載體本體，核心目的防止違規建設成套住宅、專家樓，守住科研用地主導功能。對于科研混和商務金融及旅館用地屬于地塊商辦、酒店組成部分， (略) 核算，不納入科研載體認定范圍，非科研用地項目可正常適用政策。

　　四、關于第九條“受讓方資格條件要求”之第（三）項

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　　工業用地受讓方主營業務須為工業領域內的生產、制造、加工等相關業務；科研用地受讓方主營業務須為科研領域內的科學研究、技術研發、實驗測試、中試轉化等相關業務。?

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　　建議刪除“科研用地受讓方主營業務須為科研領域內的科學研究、技術研發、實驗測試、中試轉化等相關業務”的限制。崖州灣科技城科研基礎雄厚，但產業轉化能力有待加強。為加快自貿港建設、推動產學研深度融合，建議放寬投資限制，鼓勵 (略) 場主體參與，以促進產業加速落地與轉化。

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　　經研究，該建議不予采納。一方面限定科研企業主營業務，是落實土地用途管制的法定要求，契合海南省產業用地統一管控政策，避免以產業用地名義變相進行房地產開發問題，不存在違規增設準入條件問題；另一方面，崖州灣科技城法定核心定位為科研創新，全面放開各類主體拿地，容易出現非科研單位囤積科研用地牟利， (略) 科研空心化，反而不利于科創發展；此外，現行規則并未阻斷產學研融合，產業企業可通過合作共建、租賃樓宇方式落地轉化項目，完全能夠實現產學研聯動。

　　五、關于第十一條“分割轉讓要求”之第（一）項

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　　若以整層為基本單元進行分割轉讓，轉讓方須自持首層物業，確保各樓層具備獨立、正常通行條件。

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　　建議刪除“轉讓方須自持首層物業”的強制性規定。分層轉讓的目的是引入更多優質項目，而保障各樓層獨立、正常通行的條件完全可以通過物業管理協議、 (略) 域權屬約定等方式實現，由轉讓方自行安排即可。強制要求自持首層物業將限制部分優質項目重資產落地科技城、增加轉讓方的資金壓力， (略) 場的活躍度。

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　　經研究，該建議不予采納。反饋提出依托物業管理約定保障通行具備一定合理性，但多層廠房首層是上下樓層通行、貨物運輸、消防疏散關鍵節點。首層產權對外分割轉讓后，多產權主體并存情形下，極易產生通道封堵、出入口使用爭議等歷史遺留問題，民事協議約 (略) 限性，不 (略) 安全穩定運營。 (略) 場流轉的限制，政策明確，轉讓方實施整棟物業整體轉讓的，可不執行首層自持要求。條款兼顧產權交易需求與長期風險防控，具備彈性空間，故不作刪除調整。

　　六、關于第十一條“分割轉讓要求”之第（九）項

　　（一）原文條款

　　受讓方不得擅自轉讓已分割取得的對應產權份額。受讓方確需轉讓的，須先由轉讓方按約定進行回購。若引入新受讓方，應由科 (略) 、轉讓方與新受讓方另行簽訂三方監管協議。

　　（二）反饋建議

　　建議刪除“受讓方確需轉讓的，須先由轉讓方按約定進行回購”的限制。該規定涉嫌設 (略) 場退出條件，與《公平競爭審查條例》（ (略) 令第783號）第八條“不得含有下列限制或 (略) 場準入和退出的內容（四）設置不合理或者歧視性的準入、退出條件”的要求存在沖突。為維護自貿港 (略) 場環境，應允許受讓方依法自主轉讓。同時，建議參照前述第一條建議，對符合條件的優質企業二次轉讓時設置豁免或簡化程序。

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　　經研究，該建議不予采納。條款設置回購前置規則，是產業載體全生命周期監管重要安排，用于管控二次流轉主體資質，嚴防產業物業無序流轉、 (略) 產業定位。該要求通過三方 (略) 場主體自愿約定，并非行政強制設置退出障礙，不違反《公平競爭審查條例》相關要求。轉讓方放棄回購的，受讓方可轉讓給 (略) 產業準入標準的企業，并重新簽訂三方監管協議，兼顧產業管控與資產合理流轉，避免二次轉讓后原三方監管協議無人履行問題。

　　七、關于第五章“附則”

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　　本實施細則自印發之日起執行，有效期至2028年3月1日。

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　　建議補充規定：“如無出臺廢止文件，政策長期實施”或適當延長有效期?？紤]到《管理辦法》正式出臺時間及三方監管協議的協商周期，實際有效招商時間較為緊迫。為保障政策的穩定性與連續性，維護海南自貿港營商環境，建議明確政策的延續性。

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　　經研究，該建議不予采納。本管理辦法為《海南省土地節約集約利用辦法》（瓊府〔2023〕9號）配套執行文件，有效期與該上位文件保持同步，保障政策體系上下銜接統一。后續將建立政策動態機制，待省級上位文件啟動修訂更新時，同步推進本管理辦法的延續工作，故本條內容暫不作調整。

　　特此公告。

　　三亞崖州灣科 (略)

　　2026年8月5日

　?。撓等耍阂巹澖ㄔO部，聯系電話：#）

　　（此件主動公開）